Продам землю после 1 июля: рынок земли поднимет цену гектара до $ 1-5 тыс.

Продам землю после 1 июля: рынок земли поднимет цену гектара до $ 1-5 тыс.

Через пять лет после запуска рынка земли сельскохозяйственного назначения ее стоимость в Украине может приблизиться к отметке 5 тысяч долларов. Но в ближайшие два-три года можно будет продать долю в среднем всего за $ 1,5–2 тыс. / Га.

Однако эта планка может продержаться дольше. Во всяком случае, сейчас даже крупные предприятия не хотят соглашаться на более дорогие предложения по выкупу земли.

Рост налогов на недвижимость, земли сельхозназначения и штрафов для бизнеса: Кабмин внес «ресурсный» законопроект

Такие оценки предоставили UBR.ua эксперты и участники рынка. Мы выяснили, с каких цен на аренду и продажу сельскохозяйственных участков Украина начнет оборачиваемость земли, как долго стоимость долей будет достигать европейских значений, и будет ли выгодно «держать» участок, сдавая его в аренду.

Реальная цена гектара через 2-3 года

Рынок земли должен заработать 1 июля. Власти заявляют, что предпосылок для отсрочки реформы не предвидятся, и прогнозируют рост стоимости гектара в ближайшие 5-10 лет. С текущего уровня он может вырасти в два-пять раз.

Опрошенные UBR.ua эксперты сходятся во мнении, что сейчас цена 1 га — в зависимости от региона, удаленности, качества земли — 1–1,5 тысячи долларов.

Вначале стоимость сельскохозяйственных земель будет относительно невысокой. Не единственной, но одной из основных причин этого будет «активное стремление населения улучшить свое материальное положение», — считает руководитель аналитического отдела Forex club Андрей Шевчишин.

"MМожно ожидать, что избыток земельного участка удержит цены на текущем уровне по крайней мере в течение следующего года.«, — полагает эксперт.

Поднять цены, добавляет он, может только спрос со стороны «конечных потребителей» — агрохолдингов, фермеров ». ассоциации. Однако с этого года только физические лица смогут покупать землю сельскохозяйственного назначения.

Юридическим лицам придется дождаться начала 2024 года, чтобы выкупить арендованные площади.

Приватизировать землю можно будет с 1 июля по новым правилам: важнейшие нововведения реформы

При этом сохраняются определенные ограничения и для физических лиц: один покупатель не сможет приобрести более 100 га. В то же время собственник будет обязан предоставить преимущество при покупке земли своему совладельцу или нынешнему арендатору.

"До 2024 года, пока не заработает рынок юридических лиц, не думаю, что интерес «физиков» будет настолько велик, чтобы что-то кардинально изменить. Хотя некоторые тенденции роста, конечно, сохранятся.", — сказал в комментарии UBR.ua исполнительный директор и совладелец агропромышленного предприятия Agricom Group Петр Мельник.

По его мнению, с открытием рынка земли сделки по ее выкупу будут начинаться от $ 1–1,2 тыс. / Га, а предельные значения будут установлены на уровне 2,5–3 тыс. Долларов. Средний диапазон — более 60-70% сделок — в ближайшие 2 года будет находиться в пределах $ 1,5-1,7 тыс. / Га.

Это также подтверждается опытом некоторых соседних с Украиной стран. По словам Эллины Юрченко, эксперта по земельным вопросам Украинского аграрного бизнес-клуба (УКАБ), покупка земли в Чехии, Венгрии, Болгарии и Словакии в первые три года после запуска рынка не стала дороже. .

Запуск рынка земли: эксперты прогнозировали цены на акции

Юрченко отмечает, что, учитывая особенности украинского земельного рынка (исключение иностранцев, агрокомпании, большое предложение, мелкие акции), в Украине также не стоит ожидать значительного роста цен на землю.

«По оценкам экспертов, через 2-3 года он потенциально вырастет на 30-40%.«, — отмечает она.

Отправим своих сотрудников к помещикам

Хотя у юридических лиц пока нет возможности выкупить арендованные участки, тем не менее компании будут пытаться «собрать землю» до 2024 года.

Земельный фонд Agricom Group составляет 28 тыс. Га (входит в ТОП-100 крупнейших агрокомпаний по этому показателю), а участки, арендованные компанией, расположены в трех регионах страны: Житомирской, Черниговской и Луганской областях. Как поясняет Мельник, компания решила выкупить свои участки.

До 2024 года агропредприятие решило проанализировать возможность покупки земельных участков их индивидуальными представителями.

Как отмечает Эллина Юрченко, такую ​​стратегию нельзя назвать схемой.

"Если собственник земельного участка приходит к компании-арендатору с предложением о покупке земли, то у арендатора остается только один выход — передать свое преимущественное право доверенному лицу. Таким доверенным лицом может быть владелец сельскохозяйственной компании или его родственники.", — пояснил Юрченко.

Мин аграрной политики просит СНБО применить санкции к мошенникам на рынке земли

Однако, по данным Агрикома, фермеры не спешат к ним приходить с предложениями о продаже.

По словам Мельника, это связано с «рабочими механизмами и регламентами» купли-продажи. Пока они не сформируются, «мы все пройдем через несколько кругов ада», что, в свою очередь, «всегда работает на снижение цен»: остывает спрос и остывает предложение, объясняет глава агропредприятия.

По вышеуказанной причине только 3-5% арендодателей Agricom Group готовы продать свою землю. Но даже у них «нет твердой уверенности в том, что они это сделают», — говорит Мельник.

Теперь они не готовы к высоким ценам

Как отметил исполнительный директор «Агрикома», те из арендодателей, которые допускают возможность продажи земли с открытием рынка, рассматривают предложения от 1–1,5 тысячи долларов. Сама компания пока не готова предлагать предложения выше этого уровня.

"Если это будет 2 тысячи долларов «с чего-то», то я не буду готов покупать землю. Это рентабельность, бизнес, экономия …", — пояснил Петр Мельник.

В то же время после снятия действующих ограничений на рынке и развития всех механизмов продаж цены могут значительно вырасти.

Дело в том, что в Украине уже случались периоды гораздо более высоких цен на землю сельхозназначения.

Запуск рынка земли: как защитить свои акции от посягательств

По словам Андрея Шевчишина, при «теневой» покупке земли в долгосрочную аренду на 50 лет, которая существовала до кризиса 2008 года, «стоимость гектара в Киевской области или в очень хороших черноземных регионах могла достигать $ 5 тысяч ».

"В будущем рынок по-прежнему будет стремиться к средней цене в 5000 долларов. Вероятно, он достигнет этого в течение пяти лет. Хотя, возможно, из-за мирового кризиса на это уйдет немного больше времени.", — считает аналитик Forex club.

Кредиты могут потрясти рынок

В соседних с Украиной странах, в частности в Польше, отмечает руководитель аналитического отдела Concorde Capital Александр Паращий, цена 1 га колеблется в районе 5-7 тысяч долларов. Однако он сомневался, что Украина выйдет на этот показатель в среднесрочной перспективе.

"Очевидно, что если юридические лица дождутся 2024 года, то до этого момента им будет интересно убедить рынок, что они ничего покупать не будут — максимум $ 500 / га. Честно говоря, я не ожидаю скачка цен в 2024 году. «, — говорит Паращий.

Кроме того, добавляет аналитик, многие производители могут решить остаться в арендных отношениях с собственниками земли. "Можем посмотреть на опыт России, где не было массовой покупки земли.", — он сказал.

Цена на землю в Украине через 5 лет вырастет вдвое, — Шмыгаль.

Земельные отношения в Эстонии остаются в основном арендными, говорит Эллина Юрченко, но отмечает, что за 11 лет работы рынка цены там выросли в 8,5 раза. Однако это было вызвано особенностями страны, которой в Украине не будет ни никогда, или, если говорить о допуске иностранцев на рынок, до голосования на всенародном референдуме.

"Во-первых, в Эстонии нет проблем с дроблением земель. Во-вторых, незначительный объем сельскохозяйственных угодий. Открытие рынка земли в этой стране для иностранцев привело к первой волне роста цен. Сейчас рынок там полностью либеральный, но, несмотря на это, иностранцы купили только 10% земель сельскохозяйственного назначения.", — сказал эксперт UCAB.

В целом, на рост стоимости земли можно рассчитывать только в случае либерализации условий продажи, стабильности законодательства и доступности кредитования для покупки, — поясняет Юрченко.

Однако даже при таком исходе цены на землю могут не подскочить в пять раз, как прогнозировал премьер-министр Денис Шмыгаль — например, на литовском рынке цена земли, даже при «либеральной модели», за первые три года выросла вдвое. с момента запуска, но потом рост замедлился …

В результате цены на землю в странах Балтии за 20 лет выросли всего в три раза.

Аренда акций подорожает

Исходя из динамики цен на аренду, в ожидании роста стоимости земли, а также ее общей площади, собственник наделов может принять решение подождать до 2024 года, оставаясь с арендатором, или продать землю сразу.

Сегодня в регионах присутствия «Агрикома» разница в арендной ставке за гектар достигает двух раз: от 80 до 150–170 долларов / га в год. Генеральный директор компании прогнозирует, что «если взять за стандарт низкую базу — 80 долларов, то можно сказать, что цена вырастет». С уровня 150 долларов значительного роста в ближайшие годы не ожидается.

«В среднем по Украине раздача от 3-4 до 7-10 га. Последнее — максимум. Это возможно, если бы вы были директором колхоза. Получается, что годовой заработок в размере 80 долларов / га даже в последнем случае составляет 800 долларов. Соответственно, каждый будет решать для себя, выгоднее ли дальше сдавать землю в аренду или сразу ее «обналичить», — — указал Шевчишин.

Государственная земля площадью в два Крыма была незаконно присвоена во время моратория, — Зеленский

Ставка 80 долларов предполагает долгосрочную отдачу от земли для арендодателя. Однако в некоторых областях они уже просят гораздо большего. Как отметила Эллина Юрченко, за последний год аренда в Украине выросла на 6%, а в некоторых регионах уже превышает 15% от нормативной денежной стоимости участка.

"Насколько мне известно от коллег, в Полтаве и Черкассах цены доходят до 200 и даже 250 долларов.", — говорит Петр Мельник.

В таких условиях аренда на семь лет становится дороже, чем покупка земли. По словам Юрченко, выход за рамки этих рамок будет стимулировать фермеров покупать землю.

По мнению Александра Паращего, существенное повышение арендных ставок в период работы рынка может произойти только в том случае, если «у нас будет критическая масса покупателей, которые будут покупать землю и диктовать какие-либо цены фермерам».

"Например, я купил его за 5000 долларов, поэтому заплатил 500 долларов.«, — отмечает эксперт, отмечая, что такой исход сейчас маловероятен.

Вы хотите первым получать важную и полезную информацию о
ДЕНЬГИ а также БИЗНЕС? Подпишитесь на наши аккаунты
в
мессенджеры и социальные сети: Телеграмма, Твиттер,
YouTube, Facebook,
Instagram

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *