Покупка квартиры в Киеве в следующем году станет дороже на 35%

Покупка квартиры в Киеве в следующем году станет дороже на 35%

Enso — одна из самых молодых, но в то же время одна из самых быстрорастущих компаний на украинском девелоперском рынке. К его чести, здесь строятся 4 крупных жилых объекта. Хотя первые из них компания не успела завершить в срок, она уже готовится к новым строительным проектам, начало которых обещает объявить в 2021 году. Земельный фонд тоже может это сделать — более 1,2 миллиона квадратных метров. м.

Ранее СМИ объясняли такую ​​активность девелопера участием неформального «куратора» украинского строительного рынка, бизнесмена Вадима Столара.

Иностранцы активно покупают квартиры в Киеве: что будет с ценами

Во второй части интервью UBR.ua исполнительный директор Enso Рамиль Мехтиев рассказал, правдивы ли слухи, а также ответил, почему компания не успела ввести в эксплуатацию свой первый проект, будет ли он повторен в о будущем и поделился другими планами компании.

Первую часть интервью можно найти здесь.

А ТАКЖЕИсполнительный директор Enso Рамиль Мехтиев

Начал с 15 млн грн и 10 сотрудников

СМИ со ссылкой на собственные источники писали, что Enso контролируется бизнесменом Вадимом Столаром. Это правда?

Мы решили вообще не комментировать этот вопрос. Потому что он нам не вредит, а вызывает дополнительный интерес. Зачем уничтожать его источник? Особенно на этапе, когда вы только выходите на рынок и хотите привлечь к себе внимание.

Хотя это не единственная легенда, связанная с нами. Например, есть версия, что Давид Жвания принадлежит нам.

Но это все легенды. У нас даже было несколько дел, когда мы почти дошли до стадии судебного разбирательства против тех, кто утверждал, что Enso «определенно принадлежит Столару».

Нас не контролирует никто, кроме бенефициаров, указанных в открытых источниках.

На сегодняшний день все судебные разбирательства исчерпаны, и я могу подтвердить, что мы никем не контролируем, кроме бенефициаров, указанных в открытых источниках.

Ключевым бенефициаром компании является Андрей Руденко, и я являюсь одним из младших партнеров с небольшой долей в менеджменте.

Если говорить о владельцах, чьи активы находятся в управлении Enso, то есть много разных имен, в том числе публичные люди. Но мы, как профессионалы, не можем разглашать конфиденциальную информацию.

Налог на недвижимость утроится: покупатели квартир будут переплачивать

Как вы думаете, почему в принципе могла появиться версия о Вадиме Столаре, как о владельце Enso?

У нас есть предположения, что Столар был связан с Enso, поскольку мы вышли на рынок в то время, когда он активно обсуждался и считался контролирующим строительный бизнес в Киеве.

А потом появляется динамично развивающаяся компания, у которой есть интересные локации и проекты. Можно провести параллель.

Кто такой Андрей Руденко?

Андрей Руденко был одним из участников девелоперской компании «НЕСТ», куда однажды пригласил меня поработать начальником отдела маркетинга. Он друг моей семьи, я знаю его с 4-5 лет.

После «НЕСТ» я приостановился в разработке, и тогда Руденко позвал меня в Enso.

На какие средства компании удалось сформировать стартовый капитал?

Очень часто журналисты объединяют два понятия: собственник актива и застройщик, который работает над тем, чтобы этот актив в конечном итоге приносил прибыль.

Для девелоперского бизнеса у нас не было символического уставного капитала — насколько я помню, 15 млн грн. Этого было вполне достаточно для начала и возможности масштабирования.

Enso была создана только в августе 2017 года, но это уже третья девелоперская компания в Киеве по количеству строящейся недвижимости (более 400 тыс. Кв. М.). Как вам удалось этого добиться за такое короткое время?

Enso так или иначе не сразу стала лидером рынка. Это результат операционной деятельности, которую, на мой взгляд, мы достаточно эффективно проводили за четыре года, а также масштабирования, которое произошло в 2020 году.

Все началось с команды из 10 человек, которые в свое время были объединены общими деловыми связями, работающими в NEST. В мае у нас уже было более 200 сотрудников. 100 кв. М офисных площадей, которые у нас были на старте, превратились в несколько тысяч квадратных метров, к ним добавился отдел продаж в бизнес-центре «Парус».

Загородное жилье уверенно дорожает: сколько будет стоить дом или квартира под Киевом?

Почему мы опоздали со сдачей в эксплуатацию ЖК Поэтика

Ваш первый проект, ЖК «Поэтика», должен был быть сдан в четвертом квартале 2020 года. Почему этого не произошло?

Наш подход и критерии качества продукта мешали. Когда мы оглашали сроки ввода в эксплуатацию, у нас была карта технических решений, но по мере строительства перед нами стояла постоянная задача — оставить базовую версию или улучшить ее.

Мы не хотели сдавать объект любой ценой, что просто соответствует «нормативу» — для очень требовательного киевского рынка это крайне мало.

Второй пусковой комплекс Поэтика будет сдан в 2021 году.

Но, как я уже сказал, сдача в эксплуатацию — это отношения между девелопером и надзорным органом, и это не то же самое, что передача объекта в пользование. Традиционно после ввода в эксплуатацию девелоперы и строители оставляют лаг более чем на шесть месяцев, чтобы достроить здание, устранить пробелы. Для клиента это не означает, что он получит ключи через полгода.

Поэтому наших недоброжелателей интересует именно этот момент — «первый объект», «не успел».

Мы очень чутко относимся к тому, что это первый объект, и мне неудобно, что ему вовремя не предоставили сертификат. Но мы не могли пойти на компромисс в отношении качества — мы приехали не на один проект и не на три года, нам нужно формировать историю, насчитывающую десятилетия.

Теперь мы уверены, что второй пусковой комплекс «Поэтика» будет сдан в 2021 году. Думаю, что покупатели начнут получать ключи весной следующего года.

Летом в Киеве и других крупных городах резко подскочат цены на аренду квартир: ослабят карантин.

Что конкретно вас не удовлетворило и какие улучшения вы внесли?

Разнообразие. Начиная с архитектурных и планировочных решений, когда в процессе мы поняли, что сегодня есть запрос на другие конфигурации и площади. И заканчивая улучшением — например, мы провели опрос молодых семей по поводу разных вариантов детских площадок.

Оказалось, что то, что интересно взрослым, коллектив дизайнеров, детям неинтересно.

Каждое из этих изменений невозможно зафиксировать на бумаге, поэтому мы вернулись на шаг назад.

Допустим, оконный откос оцинкованный или композитный. Чтобы заменить одно на другое, вам нужно перепроектировать весь строительный блок, заказать совершенно другой материал, внести изменения в договорные отношения с компанией, которая занимается фасадами.

Есть ли задержка с вводом в эксплуатацию других ваших проектов — Fjord и Diadans, которые должны быть готовы в 2022 году?

По работам, которые ведутся на уровне монолита — кладка, окна, фасады, архитектурное освещение и др. — Сегодня мы идем в соответствии с заявленными сроками. Но до ввода в эксплуатацию, когда все подключено к сетям, а есть только документы, предсказать, в какой момент и что может произойти, крайне сложно.

Получать квартиру на полгода раньше и с красивой картинкой невыгодно.

Из опыта Поэтики теперь мы понимаем, что нужно искать, чтобы предвидеть паузу. Но каждый раз мы будем тщательно решать, идти ли на компромисс в угоду времени.

Наша цель — передать актив, от которого конечный пользователь получит удовлетворение и который станет более ценным. Приобретать квартиру на полгода раньше и с красивой картинкой невыгодно, а из-за непродуманных решений или дороговизны содержания терять на ремонте.

Цены растут на 30-35% ежегодно.

Сколько квартир вы уже продали? Не замедлилась ли динамика продаж во время кризиса с коронавирусом?

К концу мая мы заключили контракты на более тысячи квартир по четырем проектам. По большому счету, примерно половина из них — это сначала сборник «Поэтика», затем «Диаданс». Мы продали примерно равное количество квартир во Фьорде и «второй коллекции» Poetika.

С момента старта каждого из проектов динамика продаж всегда была только положительной — у нас нет месяца, который по количеству сделок был бы меньше предыдущего. Сейчас мы сдаем около 60-70 квартир ежемесячно.

Возврат спроса — лишь вопрос времени.

За все время, только в марте и апреле 2020 года мы не продали ни одной квартиры. Но мы пошли на это сознательно и не делали рекламных предложений. Дело в том, что мы уже дважды сталкивались с рыночными спадами — девальвацией, военными действиями. Возврат спроса — лишь вопрос времени.

Из каких источников вы собираете средства на строительство? Деньги покупателей квартир для вас основа финансирования?

Советские квартиры предсказывали резкое падение цен. А новостройки дорожают за счет доступной ипотеки.

В зависимости от стадии строительства проект может финансироваться из разных источников — кредитных, собственных, за счет встречного потока. Любой из этих ресурсов имеет свою стоимость — и решение принимается в зависимости от того, какой из них дешевле, а также в зависимости от того, насколько вы его привлекаете.

В то же время рынок в процессе очень сильно меняется: есть избыток денежной массы, когда вы тоже можете выбирать, а иногда бывает дефицит.

Но если говорить о продаже квартир, то классическая мотивация — продать наибольшую массу товара на финише. Ведь чем меньше мы продаем сейчас, тем больше прибыли в итоге.

Ключевым моментом здесь является то, покрывает ли разница между привлеченным ресурсом стоимость его собственного. Если вы знаете, что через год вы сможете продать квартиру на 20-25% дороже, а сегодня вы можете взять ресурс в долг под 7%, то выбор очевиден.

Но в нашем случае дело не только в деньгах. Когда компания только появилась, были заданы вопросы — вы гарантированно завершите строительство? И в тот момент мы договорились, что никого уговаривать не надо. Когда есть риски, опасения, лучше всего покупать с документами после ввода в эксплуатацию.

Вы перекрестно финансируете свои проекты за счет средств инвесторов?

У нас есть проектное финансирование — каждый из проектов — это отдельный автономный организм, живущий по своим правилам и источникам.

Насколько увеличивается стоимость квадратного метра в ваших помещениях?

Мы оцениваем рост цен примерно в 30-35% в год. Мы полагаем, что после ввода в эксплуатацию цена вырастет примерно на 15-20%. Но каждый из проектов изначально имел разную стоимость.

Верхняя планка «квадрата» цены достигнет 100 тыс. Грн / кв.м.

Например, на старте проекта Poetika, если я правильно помню, кв. м стоит от 730-750 долларов. Сегодня во втором сборнике Poetika самый дешевый счетчик — 1200 долларов. Хотя по строительной готовности абсолютно идентичны.

А в Диадансе в ближайшие месяцы купить ничего дешевле 50 тыс. Грн / кв. После ввода в эксплуатацию, я думаю, диапазон цен будет 65-70 тыс. Грн / кв.м, а верхняя планка достигнет 100 тыс. Грн / кв.м.

Риэлторы стали по-новому вести осмотры квартир перед сделками

Новые проекты

Ваши три проекта — две фазы Poetika, Fjord и Diadans — сильно отличаются от того, что строило NEST.

Я бы не стал их сравнивать — первые проекты NEST появились еще в 2004-2005 годах, это довольно большая дистанция.

Но я должен вас поправить — у нас не три, а четыре проекта. У Poetika есть две разные «коллекции», каждая со своими «внутренними» очередями.

Одна и вторая «коллекции» имеют существенные различия: над ними работают разные архитектурные мастерские, используются разные инженерные решения. У них тоже разная целевая аудитория, цена квадратного метра, и даже они расположены на разных кадастровых участках.

Объекты от Пушкинской до Владимирской площади могут быть премиум-класса

Почему клиенту, выбирающему жилье премиум-класса, следует выбрать один из ваших проектов?

Во-первых, мы никогда не говорим о премиальном качестве наших проектов. На наш взгляд, объекты от Пушкинской до Владимирской площади могут быть премиальными. Все остальное — это легенды маркетинга, где «премия» определяется по принципу высокого ценника.

Мы говорим только о том, что наша недвижимость достаточно качественная, чтобы быть интересной.

Парламент поддержал одновременную передачу прав на землю и недвижимость

Но давайте все же попробуем сравнить вашу недвижимость с конкурентами. Жилой комплекс «Поэтика» (ул. Дегтяревская) расположен далеко от метро, ​​а стоимость кв.м в Диадансе сопоставима, например, с ценами в ЖК А136. Но если последняя находится на улице Антоновича, то Диаданс, который находится на улице Коновальца (Щорса), находится еще дальше от центра города.

Для каждого из нас важны разные критерии. Поэтика, например, не о центре — это комплексная застройка, для которой большое значение имеют инфраструктура и близость к паркам. С объектами на улице Антоновича сравнивать некорректно. Но я хорошо знаю всех наших конкурентов — ЖК Creator City на Дегтяревской находится дальше от парка, но ближе к метро. Для кого-то этот критерий будет важнее. Или есть Unit.City, где цена $ 2,2–2,4 тыс. / Кв. М.

Если говорить об А136, сложно сказать, является ли улица Антоновича более «центральной» по сравнению с улицей Щорса. Ведь улица Антоновича длинная, а номер 136 указывает на удаленность. Если уже сравнивать, то больше согласен с примером жилого комплекса Chicago Central House (Антоновича, 44).

Но в любом случае у каждого объекта, нашего или конкурентов, есть свои сильные и слабые стороны, а также цена вопроса. Не будет одного и того же ответа, что все равно лучше — каждый выбирает и покупает там, где ему нравится.

Наш земельный банк предполагает трехкратное увеличение

Вы готовите новые проекты? Если да, то где они появятся?

В ближайшее время — возможно, уже в этом году — мы объявим о строительстве объектов, которые сейчас находятся на стадии проектирования. Наш земельный банк предполагает увеличение в три раза: сейчас мы работаем над 400 тысячами квадратных метров. м, а общий портфель компании составляет 1 млн 200 тыс. кв. м.

Могу только сказать, что у нас есть несколько проектов высотной застройки, например, таких как Диаданс. И есть несколько площадок для комплексной разработки, реализация которых может занять 7-8 лет.

Вы хотите первым получать важную и полезную информацию о
ДЕНЬГИ а также БИЗНЕС? Подпишитесь на наши аккаунты
в
мессенджеры и социальные сети: Телеграмма, Твиттер,
YouTube, Facebook,
Instagram

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *