Оценка недвижимости по-новому: система завышает стоимость квартир

Оценка недвижимости по-новому: система завышает стоимость квартир

Фонд государственного имущества (ФГИ) обнародовал первые результаты новой автоматической системы оценки недвижимости.

В первый день после запуска, 29 июня, новой услугой воспользовались 3,5 тысячи граждан, а 1,5 тысячи нотариусов проверили отчеты или справки о регистрации договоров купли-продажи недвижимости.

В Украине запущен сервис автоматической оценки недвижимости: кому это будет нужно?

По состоянию на 6 июля системой выдано более 25 тысяч свидетельств оценочной стоимости, нотариусами оформлено более 10 тысяч договоров.

Чиновники уверяют, что время получения сертификата после ввода всех необходимых данных составляет «две секунды». Для использования системы необходим доступ в Интернет и электронно-цифровая подпись.

Председатель ФГИ Дмитрий Сенниченко напомнил, что с февраля 2020 года ликвидированы «посреднические площадки» по оценке недвижимости. С тех пор украинцы не «переплатили» — то есть сэкономили более 1 млрд грн.

«Реформа стоимостной оценки — это, в принципе, справедливость»— сказал он во время презентации системы 6 июля. Отметив, что правительство «обязано обеспечивать справедливость как для граждан и бизнеса, так и для самого государства».

Что может оценить новая система

Гендиректор девелоперской компании Greenol Олег Приходько уверен, что с запуском автоматической системы оценки недвижимости «кардинальных изменений на рынке не будет».

Достаточно давно сформирована база оценок, в основе которой лежат независимые оценки купли-продажи недвижимости.

В Украине появилась площадка для оценки и продажи земельных долей

С другой стороны, автоматическая оценка не сможет учесть индивидуальные качества квартир. Например, пентхаусы, квартиры на вторичном рынке в аварийном состоянии или жилье с «супер-дизайнерским ремонтом».

«В одном доме буквально на разных этажах могут быть квартиры, которые реально могут отличаться по стоимости на 20-25%. Это будет зависеть от видовых характеристик плюс техническое состояние и ремонт»., — подчеркнул эксперт.

Так что «никакая автоматическая система не может это понять», — добавляет он. Придется обратиться к независимым оценщикам.

Необходимо учитывать, говорит Приходько, что налоги придется платить от оценки продажи. Например, по 1% — в Пенсионный фонд и госпошлину. Но если продаваемая квартира находится в собственности менее трех лет, то все по-другому — 5% госпошлины, 1,5% — военный сбор и 1% — в Пенсионный фонд.

Следовательно, многие были заинтересованы в снижении рыночной стоимости — чтобы и налоги были ниже. «Поэтому независимому оценщику лучше заплатить 1–3 тыс. Грн и получить меньшую стоимость купли-продажи»., — поделился наблюдениями генеральный директор Greenol.

«Робот» не заменит оценщиков

Юрий Пита, президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины (АСНУ), считает, что модуль оценки недвижимости, внедренный Фондом госимущества, нуждается в доработке.

«В первую очередь, это проблемы с оценкой дорогих квартир. Ежедневно мы получаем сотни отзывов о работе этого ресурса. Но было бы несправедливо сказать, что такой модуль неэффективен»., — сказал он в комментарии UBR.ua.

Цены на квартиры будут искусственно завышены вслед за подорожанием риэлторских услуг.

По его словам, система достаточно корректно оценивает серийные квартиры. Хотя превышение оценочной стоимости объектов, особенно в районных центрах, составляет от 10 до 20%.

«Модуль дает только определенный ценовой ориентир, но никак не может заменить работу независимых оценщиков», — подчеркнул Юрий Пита. Отметив главное достоинство новинки — услуга бесплатна.

По словам главы АСНУ, государственная система не предназначена для квартир средней и высокой стоимости. По словам риелторов, иногда погрешность в полтора раза превышает рыночную стоимость объектов.

Кроме того, на данный момент услуга SPF не «заточена» на частные домохозяйства, земельные участки, коммерческую недвижимость. В том числе, подчеркнул Юрий Пита, до сложных объектов (производственные помещения, склады, фабрики и т. Д.).

«Операции с недвижимостью будут заморожены», — президент Ассоциации риэлторов.

В АСНУ отметили, что новая услуга не стала «революционной». В Украине уже действуют аналогичные геопорталы, которые работают более корректно, чем модуль SPF.

«Следует сказать, что идеальная погрешность для автоматизированных систем не должна превышать 3-5%, но создание такой системы потребует очень серьезных временных рамок и финансовых ресурсов»., — предположил Юрий Пита.

Лучше подождать полгода

С одной стороны, запуск автоматической оценки — очень удобный и, казалось бы, правильный шаг, — отметила в комментарии UBR.ua эксперт рынка недвижимости Виктория Берещак.

Во-первых, он «устраняет недобросовестных грабителей, если они ранее участвовали в схеме оценки». Во-вторых, это значительно упрощает жизнь собственникам и покупателям недвижимости.

«Ведь по сути, без посторонней помощи можно сгенерировать справку о рыночной стоимости объекта, которая действует определенное время и снимает любых посредников и вопрос об их компетентности, профессионализме и самое главное — не помолвка "— подчеркнула она.

Риэлторы в регионах предупреждают о мошенниках и целых преступных группировках

Однако, подчеркнул эксперт, есть ряд нюансов, вызывающих вопросы по работе системы. Прежде всего, алгоритмы оценки и их инструменты для выбора «одноклассников» — нет гарантии, что выбранные оцененные эталонные объекты не будут занижены или переоценены.

Тогда, в условиях жесткого и хаотичного рынка, когда «о разумности ценообразования на« вторичке »практически не идет речи, с помощью алгоритмов анализа данных может быть довольно сложно изучить реальное соотношение цена / качество с аналогичными объектами. .

«Через шесть месяцев планируется обновить алгоритмы оценивания, возможно, пересмотреть и улучшить их, основываясь на уже проделанной работе и опыте. Я думаю, это поможет улучшить сервис и повысить качество оценки».— говорит Виктория Берещак.

Основные «косяки» государственного строя

Отзывы участников рынка об автоматизированной системе оценки недвижимости от Фонда госимущества:

  1. Рынок не воспринимает эту систему как панацею, ее готовили в спешке и баги вылезли мгновенно. Пока не подходит для оценки коммерческих объектов, земли, сложных промышленных объектов.
  2. SPF заявляет о своей универсальности, но он более-менее подходит для оценки типовых квартир.
  3. Среди других систем она ни лучше, ни хуже, грубо говоря — посредственная. Очевидно, его надо было запустить, потому что «руководство обещало», но спешка — не всегда хорошо.
  4. На рынке не произошло существенных изменений, потому что система бесплатна и нет ни единого принуждения к ее использованию.
  5. Маловероятно, что за счет исправления ошибок или его улучшения что-то существенно изменится на оценочном рынке.
  6. Что есть эта система, что ее не существует — «ничего эпического не произойдет».

Вы хотите первым получать важную и полезную информацию о
ДЕНЬГИ а также БИЗНЕС? Подпишитесь на наши аккаунты
в
мессенджеры и социальные сети: Телеграмма, Твиттер,
YouTube, Facebook,
Instagram

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *