Новые правила покупки недвижимости - будут привязаны к земле. Стоимость контракта упадет до нуля

Новые правила покупки недвижимости — будут привязаны к земле. Стоимость контракта упадет до нуля

В ближайшее время в Украине могут быть введены новые правила покупки недвижимости. Депутаты предлагают сделать невозможным продажу его отдельно от земельного участка, закрепив это необходимостью одновременного заключения договора по обоим объектам собственности, независимо от того, какой из них — земля или дом — не интересует покупателя.

В результате нововведение должно сровнять почву для злоупотреблений со стороны как рейдеров, так и недобросовестных землевладельцев, а также снизить стоимость процедуры.

Украинцы раскидывают турецкую недвижимость. Сколько стоит покупать и выгодно ли сдавать в аренду

Однако пока Верховная Рада одобрила только автоматическую передачу прав на землю от продавца к приобретателю здания, расположенного на ее территории, и проигнорировала все остальные нюансы правоотношений вокруг земли. В результате закон может работать не так, как планировалось, что заметили и другие депутаты, которые сейчас пытаются исправить пробел.

Проблема и решение

2 февраля Верховная Рада во втором чтении приняла закон № 0850 об автоматической передаче земельного участка покупателю расположенного на нем дома. Среди прочих аргументов введение нормы было оправдано экономией времени и денег, избыток которых сегодня необходим для заключения отдельного договора купли-продажи как земли, так и недвижимости.

Однако другие депутаты посчитали, что новые правила не будут работать нормально.

По словам руководителя подкомитета Верховной Рады по вопросам деятельности органов юстиции комитета по правовой политике депутата Игоря Фриса, предлагаемый подход, не требующий отдельного согласования земельного участка от сделки, предполагает использование земельного участка в качестве объекта. права собственности вне рамок гражданских правоотношений.

Итак, в документе определено, что если вы продаете дом, то право собственности на землю подлежит перерегистрации на нового собственника дома при любых условиях.

"Возникает комплекс вопросов. Ведь земля — ​​это отдельный объект права собственности, выделенный в природе. Предусмотрена отдельная регистрация, в отношении нее есть определенные имущественные права, права совладельцев, если земля им принадлежит в равной степени, права супругов на долю в совместной собственности.", — объясняет Фрис.

В Киеве откроется около 30 новых бизнес-центров: что ждет рынок офисной недвижимости

Таким образом, вступление в силу закона в его нынешнем виде может привести к еще большим проблемам, чем те, которые он пытался решить.

Ранее Фрис проиллюстрировал его последствия для UBR.ua статистикой — «около 25% землевладельцев не являются собственниками недвижимости, которая находится на земле», а также двумя примерами:

  • собственник земли оформил договор аренды, и на этом участке арендатор построил жилой дом. Согласно законопроекту № 0850, если он продаст ее третьему лицу, то новый владелец получит право собственности на землю;
  • согласно тому же закону, если два человека стали наследниками равных частей земли, но одно из них согласилось построить дом на этом участке, и этот дом был продан, то половина доли этого участка будет отобрана у другого человек без составления договора.

Чтобы исправить ошибку, Игорь Фрис и другие его соратники из числа депутатов зарегистрировали 15 марта новый законодательный акт под номером 5248.

Один договор на землю и дом: что получаем в итоге

Законопроект № 5248 вносит 14 новых пунктов в статью 120 Земельного кодекса «О переходе права на земельный участок в случае приобретения права собственности на недвижимое имущество (жилой дом (кроме многоквартирного), другое здание или Структура)". А также дополняет Гражданский кодекс и Закон Украины об аренде земли.

Нормы унифицируют различные варианты первоначальной передачи права собственности новому собственнику, сводя их к единому принципу — при приобретении прав и на землю, и на недвижимое имущество их приобретатель одновременно получает оба объекта в точно таком же объеме и на тех же условиях, что и бывший хозяин владел.

Установлено, что предметом сделки, предусматривающей передачу права собственности на недвижимое имущество, обязательно должна быть земля. Он переходит к новому владельцу вместе с кадастровым номером.

"Вы не сможете заключить договор купли-продажи здания без земельного участка — они неразрывно связаны », — подчеркнул глава подкомитета Верховной Рады по вопросам деятельности органов юстиции Фрис.

Он добавил, что идея заключалась в том, чтобы исключить ситуацию, когда собственниками земли и недвижимого имущества будут разные лица, в связи с чем, например, собственник земли будет препятствовать тому, чтобы владелец здания мог пользоваться своим недвижимым имуществом. имущество.

"Мы устранили эту проблему и ввели правильный процедурный порядок: вначале первичная регистрация недвижимости и земельного участка, а уже потом — передача прав."- пояснил Фрис.

За последние 5 лет стоимость квартир в ЖК бизнес-класса выросла на 50%: какое жилье получают украинцы?

Права и порядок их приобретения различаются в зависимости от формы собственности на землю:

  • приобретатель части права собственности на недвижимое имущество, находящееся на участке, находящемся в постоянном пользовании, получает право использовать его для доступа и обслуживания своего объекта. Порядок использования земельного участка определяется соглашением между приобретателем и землепользователем;
  • если объект недвижимости расположен на земельном участке государственной или коммунальной собственности и не находится в пользовании, приобретатель обязан в течение 30 дней со дня государственной регистрации права собственности на такой объект обратиться в соответствующий орган исполнительной власти. орган власти или местного самоуправления с ходатайством о переходе к нему в собственность или пользовании земельным участком;
  • в случае приобретения прав на жилой дом (кроме многоквартирного дома) на земле коммунального или государственного назначения, находящейся в пользовании другого лица (не бывшего собственника), и необходимости раздела земельного участка, новый земельный участок не может быть меньше максимального размера участков соответствующего целевого назначения, которые определены ст. 121 Земельного кодекса (кроме случаев, когда невозможно сформировать земельный участок такого размера).

Документ также регулирует передачу права собственности на недвижимое имущество, земля под которым находится в аренде (superficies, emphyteusis): приобретатель такого объекта также становится арендатором земли на тех же условиях, что и продавец. Как объясняет Фрис, новому владельцу «не нужно будет бегать к владельцу земли и просить его переоформить договор аренды».

Кроме того, в законопроекте оговаривается одновременность государственной регистрации земли и недвижимости.

"Тем самым мы устраняем проблему (вытекающую из счета № 0850), из-за которой договор купли-продажи одного здания будет доведен до регистратора, и ему придется сразу переоформлять право собственности на земельный участок.", — объясняет Фрис.

По словам депутата, предполагается, что в большинстве случаев для совершения сделки потребуется один договор купли-продажи недвижимости и земли. Это, в свою очередь, должно удешевить процедуру, пояснил президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины (АСНУ) Юрий Пита.

ГАСК проверит ремонт украинцев в квартирах и офисах. Они уже вовсю осматривают Киев

Он отметил, что при определенных условиях — если объекту более трех лет и если это первая продажа в году — теперь для продажи такой недвижимости предусмотрена нулевая ставка налога. Из обязательных удержаний остается только госпошлина нотариусов.

"Но поскольку сейчас необходимо заключать отдельные договоры купли-продажи дома и земельного участка, некоторые нотариусы считают это второй продажей года и облагают налогом максимум — 6,5% от суммы сделки. Если будет определено, что земля и недвижимость — это единый объект, то вопросов не возникнет и проблема будет решена."- сказал Пита.

Когда мы начнем покупать недвижимость по-новому?

Законопроект №5248 — не единственный, который нужно принять для выхода из ситуации. 3 февраля, на следующий день после одобрения Радой во втором чтении законопроекта № 0850, Игорь Фрис зарегистрировал в парламенте проект постановления об отмене этого документа. Он заблокировал его окончательное принятие, для чего нужна подпись главы Верховной Рады и президента.

Как поясняет Фрис, его законопроект, устраняющий несоответствия в № 0850, в то же время не устраняет необходимость вынесения решения. Их следует рассматривать вместе, но одновременно в соответствии с приоритетом, определенным правилами БП.

"Сначала должен истечь 14-дневный срок подачи альтернативных предложений к законопроекту № 5248, затем он должен пройти через профильную комиссию, получить заключение Главного научно-экспертного управления ВР, после чего он будет вынесен на рассмотрение. Мы рассчитываем завершить всю процедуру за 1,5-2 месяца.", — сказал Фрис.

Законопроект № 5248 вступает в силу через месяц со дня его опубликования. Затем Кабинету министров дается 3 месяца на принятие вытекающих из него нормативных правовых актов.

Вы хотите первым получать важную и полезную информацию о
ДЕНЬГИ и БИЗНЕС? Подпишитесь на наши аккаунты
в
мессенджеры и социальные сети: Телеграмма, Твиттер,
YouTube, Facebook,
Instagram

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *