Купить квартиру в новостройке можно будет по новым правилам. За гарантии придется доплачивать

Купить квартиру в новостройке можно будет по новым правилам. За гарантии придется доплачивать

Права покупателей квартир в новостройках предлагается защищать по-новому. Но за это придется прилично заплатить.

Новые условия для первичного рынка недвижимости прописаны в законопроекте № 5079, зарегистрированном в Раде. Его инициировала заместитель председателя парламентской комиссии по вопросам строительства Елена Шуляк. Документ подписали еще десяток депутатов.

Жилье в 2021 году может подорожать на 20-30%. Какие квартиры будут продавать украинцам

Какой текст в итоге попал в руки народных депутатов

Когда проект еще находился в стадии разработки, UBR.ua писал об основных его положениях. Но с тех пор окончательный текст претерпел некоторые изменения.

«Ключевым изменением нового документа является то, что размер гарантированной части площади строящегося объекта, которую нельзя продать до ввода объекта в эксплуатацию, будет внесен отдельным постановлением Кабинета Министров. ", — рассказала начальник отдела продаж ЖК А136 Highlight Tower Алена Полесько.

Напомним, что в предыдущей редакции законопроекта гарантированная площадь была установлена ​​в размере 10-13% от общей площади объекта.

Основные особенности проекта:

  • средства на покупку будущего объекта недвижимости (квартиры, автостоянки и др.) привлекаются по договорам купли-продажи;
  • в Государственном реестре имущественных прав на недвижимое имущество зарегистрированы особые имущественные права на будущий объект недвижимости;
  • девелопер / девелопер может продавать будущие объекты недвижимости только после регистрации особых прав собственности;
  • введение гарантированной части строительства — части объекта, которую девелопер не может продать до завершения строительства;
  • застройщик / застройщик обязан согласовать изменения проектной документации с покупателем, если такие изменения затрагивают интересы покупателя;
  • Закон устанавливает обязательные требования к раскрытию информации о застройщике и будущем многоквартирном доме.

Документ также вводит ряд новых терминов:

  1. Главное — считаться «застройщиком» (раньше такого понятия в законодательной плоскости просто не существовало).
  2. Застройщик — юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, которое на основании договора с заказчиком строительства обеспечивает организацию строительства и финансирование строительства объекта.
  3. Специальное имущественное право — вид имущественных прав на объект незавершенного строительства или будущей недвижимости, позволяющий владеть и распоряжаться им. Возникает после получения права на ведение строительных работ и заканчивается после сдачи объекта в эксплуатацию.
  4. Незавершенное строительство — недвижимое имущество, которое будет построено в будущем, по которому получено право на ведение строительных работ и которое не принято в эксплуатацию.
  5. Делимый объект — к такому объекту относятся будущие объекты недвижимости (квартиры, автостоянки и т. Д.).
  6. Неделимый объект — в таком объекте нет будущих объектов недвижимости.

«Малышам» придется нелегко

Помимо юридических гарантий инвестору, который, согласно документу, будет приравнен к статусу покупателя жилья, законопроект частично защищает рынок от будущего долгосрочного строительства.

«Введение гарантийного пространства может потенциально повлиять на деятельность небольших компаний, у которых нет достаточных средств для строительства без привлечения средств покупателей».— указал нам Полесько.

Другими словами, маленьким компаниям явно придется нелегко. Этот закон вполне может в конечном итоге изменить рынок: чтобы остаться на рынке, «детям» придется искать партнеров среди более крупных компаний.

То есть количество, например, партнерских проектов, которые реализуют совместно 2-3 разработчика, может значительно увеличиться, прогнозируют участники рынка.

«На данный момент на партнерское строительство приходится около 15-20% всех строящихся жилых комплексов. Действие нового закона после его принятия потенциально может повлиять на увеличение доли таких проектов до 30-35% в зависимости от , конечно, от ожидаемых объемов строительства »., — добавила Алена Полесько.

Больше налогов — дороже квартиры

По мнению экспертов, законопроект может существенно повысить уровень доверия к первичному рынку. При этом особняком стоит вопрос налогообложения недостроенного объекта недвижимости.

Ввиду того, что строящемуся объекту присваивается хоть и промежуточный, но все же статус объекта недвижимости, на застройщика может возникнуть дополнительная финансовая нагрузка, как при продаже готовых квартир (т.е. объекты).

Следует понимать, что дополнительные налоговые вычеты, скорее всего, лягут на плечи покупателя, отсюда и удорожание приобретаемого жилья.

«Считаю сомнительным« взламывать »существующую систему инвестирования в жилищное строительство на« первичном ». Следует выделить тему использования ценных бумаг на первичном рынке и вопрос защиты инвестора., — рассказал Александр Насиковский, основатель и управляющий партнер группы компаний «Дим» в интервью UBR.ua.

Чтобы построить хороший жилой комплекс, девелоперам в 2021 году придется вложить на 20% больше денег.

Уже сейчас стоит очень внимательно оценить последствия построения совершенно новой системы на первичном рынке, говорят участники рынка.

Достаточно высок риск полного изменения налоговой нагрузки на строящиеся объекты.

«В связи с изменением схем продажи жилья (а это и произойдет) цена вырастет минимум на 25-30%. Застройщику придется платить НДС (20%) и налог на прибыль с деривативов (это еще 18%). Сделки с деривативами составляют около 80% от общей суммы и только 15-20% составляют инвестиционные соглашения »., — сказал в интервью UBR.ua руководитель проекта жилого комплекса «Новый Автограф» Владимир Залищук.

То есть 80% сделок будут подвергаться значительному налоговому давлению. К тому же это фактически парализует существующие схемы разработчиков. как минимум полгода, говорят разработчики.

Изгнать неплатежеспособных с рынка

Компаниям придется аккумулировать дополнительные средства для строительства гарантированных площадей. Крупные девелоперы уже меняют бизнес-стратегии, активно накапливая средства на строительство.

Сумма средств, необходимых для безаварийного строительства, в срок не менее 6-9 месяцев достигает 40% от сметной стоимости проекта.

«Накопление средств для реализации проекта является дополнительной гарантией для покупателя того, что строительная компания выполнит взятые на себя обязательства. Это повлияет на строительство любых негативных форс-мажорных факторов, таких как последствия пандемии 2020 года, будет сведено к минимуму ".— заметил Насиковский.

С принятием закона рынок первичного жилья может существенно измениться, считают эксперты. В перспективе 3-5 лет на нем останутся только надежные, проверенные временем и проверенным качеством компании.

Недостроенный Войцеховский в ближайшее время не удастся сдать в эксплуатацию, — эксперт.

При этом, говорят девелоперы, какие бы механизмы защиты инвесторов ни прописали народные депутаты, никто никогда не сможет гарантировать, что тот или иной объект будет сдан.

Грубо говоря, «защищенный» покупатель вполне может оказаться в сложной ситуации, когда он имеет права на будущую квартиру, а сама квартира — нет.

«Разработчикам документа следует больше внимания уделить вопросу распределения рисков, созданию некоего страхового фонда на базе, например, Конфедерации строителей Украины, который фактически давал бы возможность гарантировать жилье. покупатель, что его объект будет достроен "., — добавил Александр Насиковский.

Больше не будет дешевого жилья и точеных домов

Еще одним результатом принятия этого законопроекта станет снижение застройки как наименее привлекательной для девелопера. Будет одно исключение — создание дорогих объектов, в основном новых популярных форматов в центральной части города.

Но это, скорее, штучные, эксклюзивные проекты, которые не вписываются в общие рыночные тенденции.

Также, по мнению экспертов, именно гарантированная площадь негативно скажется на развитии сегмента экономичного жилья, доля которого уже снизилась с 45% в 2016 году до 20% в 2020 году.

Проще говоря, дешевого жилья на рынке станет еще меньше.

Будут ли реальные гарантии

Наличие гарантированной площади в строящихся объектах — норма, в первую очередь, ориентированная на покупателя, дающая ему гарантии компенсации убытков, если застройщик не сможет достроить объект.

Но здесь возникает вполне резонный вопрос: если застройщик не рассчитал свои силы и обанкротился задолго до окончания строительства, как покупатель квартиры получит компенсацию?

Ведь гарантированные площади — это квартиры, которые нельзя продать до окончания строительства. Вполне логично, что гарантированной площади … может вообще не быть, если объект остановлен задолго до окончания строительных работ. А как возместят убытки покупателя?

«Чтобы покупатель получил квартиру, скорее всего, нужно будет искать девелопера для достройки объекта, или этот вопрос станет актуальным для местных властей, и его достройка будет осуществляться за счет местный бюджет.— заметил нам Залищук.

Как получить кредит на жилье в 2021 году. Пошаговая инструкция

Эксперты считают, что гарантированная площадь в итоге вряд ли превысит 13%. То есть этот показатель останется примерно таким, какой был прописан на этапе подготовки документа.

Это размер «замороженной» области, благодаря которой разработчики, имеющие достаточно средств для реализации проекта, не будут испытывать дискомфорта от выполнения этого требования.

В каждом жилом комплексе есть квартиры большой площади (от 70 м2 и выше). Грубо говоря, девелопер внесет в гарантированную площадь до 10-12 больших квартир.

Чем больше площадь квартиры, тем дольше она продается. Сегодня более 80% спроса приходится на 1-2-комнатные квартиры. Поэтому, скорее всего, в гарантийную зону они не попадут.

Так или иначе, по мнению участников рынка, 90% девелоперов способны выполнить гарантированную потребность в площади. А вот с квадратными метрами все же надо заморачиваться.

«Чем дороже объект, тем проще реализовать норматив гарантированного пространства. Ведь в таких объектах предусмотрены как двухуровневые, так и мансардные квартиры с хорошим видом из окон. Иными словами, в объектах эконом-класса у которых более 4/5 квартир — это «однушки» и «двушки» площадью 30-60 м2, может потребоваться частичное изменение «квартиры» путем добавления нескольких многокомнатных квартир », — говорит Владимир Залищук.

Вы хотите первым получать важную и полезную информацию о
ДЕНЬГИ и БИЗНЕС? Подпишитесь на наши аккаунты в
мессенджеры и социальные сети: Телеграмма, Twitter, YouTube, Facebook,
Instagram

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *