Купить квартиру без риелтора будет невозможно: сделки подорожают

Купить квартиру без риелтора будет невозможно: сделки подорожают

Сейчас в профессиональном сообществе активизировались дискуссии о том, нужен ли специальный закон, регулирующий работу риелторов. Ровно год назад соответствующий законопроект № 3618 был зарегистрирован в парламенте, но с тех пор не прошел даже на первое голосование.

Участники рынка не устают критиковать документ и вплотную занялись разработкой собственного отраслевого законопроекта.

Любая регистрация квартиры, кроме доступного жилья, будет облагаться НДС, — юрист.

Что их не устраивало в существующей версии проекта и к чему готовиться в будущем всем участникам сделки, — рассказал UBR.ua президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины (АСНУ) Юрий Пита. об этом.

Президент АГНУ Юрий Пита

Только четыре риэлтора из 100 сертифицированы.

Вы неоднократно критиковали законопроект 3618 «О риэлтерской деятельности …» Какие нововведения он призван вывести на рынок? Что не так в этом документе?

Если говорить о необходимости регулирования рынка риэлторских услуг, то этот вопрос поднимается раз в пару лет. С одной стороны, сами профессиональные специалисты по недвижимости заинтересованы в том, чтобы их деятельность поддерживалась законом.

Приведу такую ​​цифру: сегодня, по разным оценкам, в Украине недвижимостью занимаются 15-20 тысяч человек. И этот показатель касается только тех, кто самостоятельно размещает рекламу о «чужой» недвижимости на специализированных сайтах.

На самом деле количество людей, считающих себя риелторами, может быть намного больше — по данным АСНУ, оно может достигать 40-50 тысяч человек.

Качественный сервис предоставляется только в 4% случаев.

При этом количество сертифицированных специалистов, которые не только предоставляют качественные услуги, но и юридически оформлены и, соответственно, платят все налоги, составляет не более 2 000 тысяч человек.

Вдумайтесь: качественная услуга предоставляется примерно в 4% случаев!

Очевидно, что подавляющее большинство сделок с помощью непрофессиональных риэлторов осуществляется, мягко говоря, в обход налогов. А это наугад 50–100 млн грн денег, «спрятанных» от государственного и местных бюджетов.

Рынок риэлторских услуг развивается эволюционно. Профессиональные сообщества внедряют программы обучения, системы внутреннего контроля и свои квалификационные требования к специалисту.

Безусловно, большое внимание уделяется обучению, повышению квалификации и качественному обслуживанию клиентов. Поверьте, профессиональный риэлтор дорожит не только своей репутацией, но и репутацией профессии в целом.

Что касается законодательного регулирования профессии риэлтора, то, на мой взгляд, ключевой инициативой в этом вопросе должна быть инициатива, как говорится, «снизу»: торговые сообщества должны выработать единый взгляд на регулирование рынка, естественно, без предвзятости в ту или иную сторону. …

Рейдерский захват рынка

В прошлом году появление вышеупомянутого законопроекта, который якобы должен «решить» вопрос рынка риэлторских услуг, наделало много шума, так как он содержит ряд положений, которые не только не создают прозрачных условий работы на рынке. , но на самом деле направлены на «рейдерский захват» рынка …

Например, это касается предложения создать новую профильную ассоциацию, в которую должны входить все риелторы. То есть кто-то пытается не только регулировать отрасль, но и руководить ею, управлять ею с целью получения огромной прибыли.

Сегодня в Украине действуют две специализированные организации, которые фактически объединяют всех юридических, профессиональных риэлторов. А на рынке сертифицированных специалистов нормальная конкуренция и партнерство, которые стали возможны, повторяю, благодаря эволюции недвижимости как таковой.

Но предложенный в законопроекте №3618 полностью искусственный «сарай» для риелторов не имеет ничего общего с конкуренцией, с качеством предоставляемых услуг.

Убежден, что рынку нужен закон, который, в первую очередь, гарантировал бы клиенту качественный, понятный сервис и предоставил бы риелтору свободу предпринимательства.

На клиента навязывается обязательное обращение к риелтору.

К тому же сам клиент хочет, чтобы услуги риэлтора были качественными и готов платить за это комиссию. И добиться этого вполне возможно, но только в прозрачном и защищенном конкурентном поле. Другими словами, рынку нужен закон, который уравновешивал бы интересы всех сторон.

А законопроект № 3618, по сути, создает «советскую» вертикально интегрированную структуру, которая заставит всех подчиняться определенным лицам. Помимо прочего, в этом документе также предусмотрена «атака» на интересы клиентов, поскольку в его тексте есть правило, которое накладывает на него обязательное обращение к риелтору.

На мой взгляд, предложенный законопроект — это новый способ взимания комиссионных с клиентов через посредников.

Кому-то очень интересно не просто провести «революцию» на рынке, а возглавить ее, чтобы сорвать джекпот. Считаю, что этот закон — попытка узаконить рейдерство на рынке риэлтерских услуг.

В поисках золотой середины

Какие изменения готовит профильное сообщество?

Профессиональное сообщество неоднородно, и это нормально. Поэтому и взгляды на то, каким должен быть профильный закон, тоже разные.

Например, есть предложения полностью отказаться от всякого регулирования, то есть оставить все как есть, чтобы рынок мог развиваться естественным образом.

Есть и более радикальные мнения: некоторые эксперты выступают за жесткое регулирование отрасли. Но и те, и другие категорически против попытки навязать рынку законопроект № 3618.

Но никто не может оставаться в стороне от процесса. Следовательно, единственный верный путь лежит внутри сообщества. Это развитие единого, но компромиссного взгляда на законодательное регулирование рынка.

Сейчас мы находимся в состоянии поиска «золотой середины», главное, чтобы риелторский законопроект, подготовленный «изнутри», улучшил защиту интересов клиентов и не вызвал противодействия внутри сообщества. .

Должна быть гарантирована предпринимательская свобода, например, для самостоятельного установления цен на услуги.

Убежден, что услуги в сфере недвижимости должны оказывать только опытные профессионалы, прошедшие обучение, постоянно совершенствующие свои навыки и способности, без пятен репутации, которые несут ответственность за все свои действия.

Далее: риэлторы должны быть юридическими, зарегистрированными как субъекты хозяйствования. То есть работать исключительно в правовом поле. Именно эти характеристики соответствуют запросам современного потребителя подобных услуг.

И это касается не только Украины, такой запрос — общемировая тенденция. Свобода бизнеса должна быть гарантирована в обязательном порядке, например, самостоятельно устанавливать цены на свои услуги и т. Д.

Другими словами, закон должен учитывать:

  • гарантии качественного обслуживания клиента;
  • критерии профессиональной подготовки риэлтора, его аттестация;
  • единые стандарты обучения и подготовки специалиста;
  • уровень ответственности за некачественные услуги, за участие в мошеннических схемах;
  • уровень взаимодействия риелтора с органами власти в части получения необходимой информации для работы (доступ к реестрам, возможность самостоятельно проверять различные документы и т. д.);
  • Закон должен гарантировать свободу предпринимательства, специалист должен сам решать, быть членом той или иной специализированной общественной организации.

Считаю, что параллельная деятельность нескольких профессиональных сообществ, которые могут проводить обучение, выдавать сертификаты и гарантировать безопасность клиента, вполне нормально, это только для рынка.

Важнейшие вопросы, которые необходимо согласовать всем риелторам, — это безопасность клиента, общая система обучения и сертификации. Думаю, это потребует отдельного обсуждения и принятия консолидированной позиции.

Риэлторское министерство

Повлияют ли эти изменения как-то на сделки купли-продажи, аренды недвижимости? Как нововведения повлияют на взаимодействие сторон сделки?

Если говорить о законопроекте №3618, то он устанавливает обязательное участие риэлтора в любой сделке. Это точно не понравится ни продавцам, ни покупателям. И самое главное, такая норма настроит общество против риелторов.

Полагаю, что, скорее всего, эта норма просуществует недолго: сразу появится документ, который ее отменяет как дискриминационный. Не исключено, что это приведет к скачку на рынке, и на какое-то время операции с недвижимостью будут вообще заморожены, пока этот рукотворный «кризис» не разрешится.

Создание «министерства недвижимости» приведет к увеличению затрат на обработку транзакций.

И создание вертикально интегрированного «министерства недвижимости» в предлагаемом формате федерации с кучей лидеров, директоров и различных руководящих органов также потребует времени и приведет к увеличению транзакционных издержек.

Паралич рынка может длиться год-два.
Вместо этого есть другой адекватный сценарий: подготовка рабочего «недвижимого» документа, создание рабочей группы, в которую войдут представители профильных сообществ и комитетов Рады.

Далее согласование единого документа, и только потом начнется непростой процесс принятия его в качестве закона.

Комиссии хотят исправить

Болевой вопрос — комиссия риелторов. Будет ли как-то регулироваться их стоимость в новом законе?

Документ 3618 предусматривает право руководящих органов «федерации» устанавливать фиксированные тарифы на услуги. То есть стоимость риэлтерских услуг не может регулироваться соглашением сторон сделки.

Кроме того, риэлтор понесет дополнительные финансовые затраты в виде финансирования федерации, ее должностных лиц и структур, создания и поддержки электронных баз данных и т. Д.

Еще одна обязательная статья расходов — регистрация договора в базе данных.

Важный момент: добавится еще одна обязательная статья расходов — это регистрация договора в базе данных. И, к сожалению, в 90% случаев все эти расходы ложатся на плечи потребителей.

Таким образом, риэлтор помимо собственного заработка должен обеспечить еще и доход бенефициаров этой придуманной «схемы», например, покупка оргтехники, ремонт помещений, покупка транспортных средств, разработка и внедрение информации. базы и т. д. Сейчас этой составляющей нет в риэлтерских услугах.

АСНУ выступает за то, чтобы риелтор «тратил» только добровольно, а затем на собственное обучение и повышение квалификации. Но риелтор не обязан становиться «донором» чьих-то схем.

Легально работать станет невыгодно

Как сегодня проходят сделки с недвижимостью?

Сегодня более 40% всех сделок совершается при непосредственном участии риэлторов. И потенциально могут возникнуть условия, провоцирующие отток части бизнеса в тень, потому что легально работать всем участникам рынка будет просто невыгодно.

Все прекрасно понимают, что «тень» означает риски криминализации, коррупции, роста мошенничества и т. Д. То есть загонять рынок в рамки не нужно, а нужно создавать правила, которые смывают. с рынка каких-то непрофессиональных риелторов, для которых это хобби или полу-хобби, а не вид деятельности.

Стоимость жилья на вторичном рынке может вырасти минимум на 2-3%.

Повлияет ли как-то новый закон на цену квартир, домов при продаже, аренде?

Если законопроект будет принят, то стоимость жилья на вторичном рынке может вырасти минимум на 2-3%. Это связано с предложенной схемой горя-регуляции.

На фоне и без того достаточно высоких цен общество вряд ли обрадуется такой «новинке».

Рост цен заставит многих искать способ укрыться в тени. То есть действующая редакция закона даст совершенно противоположный эффект для рынка, но с огромным финансовым «эффектом» для заинтересованных сторон.

Потребуются ли профессионалы в сфере недвижимости проходить обязательную сертификацию? Будет ли ограничен доступ к профессии?

Обязательная сертификация, пожалуй, единственное положительное предложение в законопроекте № 3618. Но квалификационные условия для получения сертификата также могут регулироваться существующими профессиональными сообществами.

Рынок не нуждается в едином «удостоверяющем центре».

Сертификат не панацея, но этот документ должен стать свидетельством высокого профессионального уровня риелтора и гарантией безопасности для клиента.

Повторяю: рынку не нужен единый «удостоверяющий центр»; Достаточно согласовать и утвердить единые критерии обучения и повышения квалификации в торговых ассоциациях, на основании которых может быть выдан этот документ.

Но в предлагаемом проекте сертификация используется как инструмент дополнительных сборов с потребителей. То есть этот законопроект создает «улей» для извлечения выгоды заинтересованных лиц сразу в нескольких измерениях:

  1. Получение сертификата.
  2. Полное финансирование ненужной «федерации».
  3. Создание информационных баз с последующим занесением в них объекта недвижимости.

Очевидно, что реальная цель этого документа — именно создание «свечной фабрики» с потенциальной годовой рентабельностью около 100 млн грн за счет риэлторов.

Когда может вступить в силу новый закон?

Законопроект уже находится под давлением общественности. Общество требует совершенно иной политики в регулировании, основанной, как я уже сказал, на комплексной защите всех его участников, и прежде всего — потребителя риэлтерских услуг.

Рынок нуждается в максимальной прозрачности, высоком качестве услуг и конкурентоспособных ценах. Но «лакмусовой бумажкой» должно стать доверие общества к профессии риелтора.

Теперь мы не просто призываем народных депутатов отклонить законопроект № 3618, а концентрируем силы внутри торговых сообществ для создания действительно эффективного закона, который вывел бы рынок риэлтерских услуг на качественно новый уровень.

Вы хотите первым получать важную и полезную информацию о
ДЕНЬГИ а также БИЗНЕС? Подпишитесь на наши аккаунты
в
мессенджеры и социальные сети: Телеграмма, Твиттер,
YouTube, Facebook,
Instagram

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *